2010-11-24

Centrumkompaniet

Nyckel tal för det kommunala bolaget Centrumkompaniet:

bild från Stockholms stadshus AB:s årsredovisning 2006

Från Boultbee’s hemsida i en notis om köpet 2007:

"Boultbee’s well considered proposal in first place and the final paperwork to complete the deal, worth in excess of 10.4 billion SEK (approximately 1.13 billion EUR / 0.77 billion GBP)
...
The property portfolio comprises of Bredäng Centrum, Fältöversten Centrum, Hässelby Gård Centrum, Högdalen Centrum, Ringen Centrum, Rinkeby Torg, Skärholmen Centrum, Tensta Centrum, Västermalmsgallerian and Älvsjö Centrum. Dwellings are included in the portfolio.
...
The rental value of the portfolio amounted to SEK 695 million in 2006 and is divided into 64 percent retail, 9 percent office, 11 percent residential, 9 percent municipal services and 2 percent storage.
...
The net operating income amounted to SEK 461 million in Stockholm. The property portfolio consists of ten shopping centres in Stockholm with a total lettable area of around 350,000 sq meters."

Även en kommunpolitiker bör väl begripa att man inte kan lånefinansiera 10,4 miljarder med ett rörelseresultat på 181 miljoner nog för att räntorna är låga men så låga är de inte.

Deras uppgift om "rental value" 2006 om 695 miljoner skiljer sig en del från Centrumkompaniets årsredovisning på 486 miljoner. De menar också att rörelseresultatet skulle ha varit 461 miljoner men enligt årsredovisning 181 miljoner, dvs det skulle kunna bära en lånekostnad på upp till 4,4% av köpesumman. Det ger också att deras uppgift om driftskostnaden för 2006 skulle ha varit 234 miljoner medan årsredovisning hade 305 miljoner.

Man skulle kunna spekulera i att det var detta de presenterade för Lehman Brothers när köpet skull finansieras, dvs snarast en fantasi om hur det skulle kunna ha varit om Boultbee Brooks bröderna skött det hela. Men som sagt det är inget en annan skulle våga sig på att spekulera om. Nu är dessa uppgifter förstås bara vad som kunnat utläsas ur deras notis, jag kan ha missförstått eller missat något.

Att Boultbee Brooks bröderna byggt ett fastighetsimperium med lån och tunna marginaler och tillit till den "eviga" värdestegringen på betong och brälappar var känt sen tidigare, det har skrivits om det i engelska tidningar. Men framåt 2006 hade marknaden i Storbritannien blivit så het att hyresavkastningen inte kunde bära de priser som var. Boultbee Brooks bröderna fick söka sig utomlands till jungfruliga jaktmarker.

Debt-backed property buyers have exploited the difference between five-year interest swap rates and rental yields. In June 2003 five-year swap rates were 4.03% and property yields were averaging 6.76%.
...
Together with his younger brother, Clive, a sheep farmer who lives near Hereford, he has quietly assembled Boultbee, a private company that has acquired a £1.4 billion European shopping-centre empire stretching from Hounslow to Helsinki, funded with £1 billion of debt.
...
From humble beginnings as a small construction business 20 years ago, founded by Boultbee Brooks and his brother Clive, the company now owns a £1.5bn portfolio and manages assets worth over £2bn.
...
However, as property values have soared, that gap has been eliminated, and this year borrowing costs have outpaced yields for prime property for the first time since 2000, according to CB Richard Ellis, the world’s biggest commercial-property consultant.

This will inevitably erode the purchasing power of debt-backed buyers.
...
Steve Boultbee Brooks 45, a mechanical engineer, and his brother, 43, who trained as a chartered surveyor, are the sons of a stockbroker. They grew up on a farm in Staffordshire but started out in property in 1987, buying and redeveloping industrial space in Shoreditch, on the fringes of the City, and turning it into offices. In the 1990s they developed office and industrial space in the Midlands. After narrowly surviving the property crash, they turned to retail, buying shopping centres across the UK and the Continent.

timesonline.co.uk, November 19, 2006

Om nu Boultbees uppgift om antalet kvadratmeter stämmer skulle kommunen tagit ut i snitt 1389/m2 men med boultbees uppgifter blir det 1986/m2.

1400 kr m2 låter förstås ganska modest, man får förmoda att butikslokalerna i de bättre lägena hade betydligt högre hyra än så. Klart att ca 110 miljoner som förmodligen är räntekostnader och balansomslutning på 3,5 miljarder inte behöver ha samma intäkter som en lånefinansierad balansomslutning på 10,4 miljarder. Att ett pris på 10,4 miljarder skulle innebära ganska rejält ökade hyror och/eller minskade kostnader för drift relativt de intäkter som kommunen hade på fastigheterna kan inte ha varit så svårt att räkna ut, t.o.m. en kommunpolitiker skulle kunna ha misstänkt det.

Det är väl så att Bolutbee köpt på toppen precis före finanskrisen och även förmodligen missbedömt marknaden om vad som är möjliga hyror i fattiga svenska förorter. Nu sitter de där med ett antal i praktiken osäljbara centra, i vart fall om de ska få ett pris som inte innebär för stor förlust.

Enligt uppgift i bladet sa ansvarig kommunpolitiker att Bolutbee muntligen lovat att åtgärda eftersatt underhåll på centrumanläggningar i ytterområden. Man frågar sig då varför kommunen med ett fastighetsbolag som är lågt belånat och långt under marknadsvärdet låter underhållet bli eftersatt och inte minst att det negligerats just i de som jag förmodar socialt och ekonomiskt svaga förorterna. I stället gör man rekord reavinst och dumpar fastigheterna på några som liknar "slumlords". Med så pass låga hyror som kommunen verkar ha tagit ut hade där nog trots allt funnits ett visst utrymme för höjning om det behövts för att finansiera en ansiktslyftning av de eftersatta förortscentren.

Det hela väcker också frågan om varför man har så svag köpkraft i en del förorter att köpcentren ev. skulle behöva subventionerade hyror. Varför har dessa människor i välfärdslandet det så medan staten öser rot och rut subventioner över medelklassen och spekulanterna badar i pengar och krediter. Kan det finnas något samband?


Smort munläder har dom i alla fall, Boultbee Brooks bröderna, kanske ett arv från anfadern John Boultbee Brooks som var i läderbranschen.
"The banks love it when we take over the management. There are lots of people out there raising money to buy property, but what the banks always ask is 'Where's your knowledge base?' The management side won't grow indefinitely. We're more interested in doing a great job and we won't grow the business just for the sake of it, although we do have the capacity to take on more at the moment.

"Our approach is very different," he continues. "Usually people tender management at the best price and the agent then manages the property at the cheapest price. Our first question is: 'What can we do to improve the property for both landlord and tenant?'

"When we buy a centre we usually inherit the manager - some have a facilities background while some are strong in marketing - but we bring all our resources to bear on it," he says. "It's important to talk to the tenants, find our what they want and need and then aggressively get on with it."

"It's all about enhancing the centre, making it a pleasant place and creating the right ambiance and flow. Retailers are rightly suspicious of it because it's not been done well in the past," he admits, "but we use purpose-built RMUs that are beautifully presented, and we carefully manage the traders and police what they can and can't do. We have an ever-expanding database of traders, and we've learned by experience what works well."

www.shopping-centre.co.uk
jan 2007


På tal om anfadern, mannen som skapade värdens berömdaste cykelsadel som än i denna dag föredras av de sanna cykelentusiasterna.

Back in 1865, John Boultbee Brooks left his hometown of Hinckley in Leicestershire with just £20 in his pocket.
He headed for Birmingham, where in 1866 he established a business in horse harnesses and general leather goods in Great Charles Street under the name JB Brooks & Co. In 1878, the unfortunate death of Mr Brooks’ horse led to a stroke of inspiration. Unable to afford another horse, he borrowed a bicycle in order to commute to work. But he found the seat so uncomfortable that he vowed to do something about it. On 28 October 1882, Mr Brooks filed his first saddle patent.
www.brooksengland.com
Som det verkar var det nu länge sen denna verksamhet kom i annan ägo.

1 comments:

Jan Wiklund sa...

Jag vill varken urskulda Boultbee eller kommunen eller den arbetslöshet som driver ner köpkraften i de fattiga stadsdelarna. Men det är dyrt med glesa städer. För att upprätthålla stadsservice överallt krävs subventioner - annars blir det automatiskt mycket bättre service där folk bor tätt och kan bära upp den. Och det kommer folk som har tvingats ut till förorter inte att acceptera.

Skicka en kommentar

Tillåtna HTML taggar: <b>, <i>, <a>